Общественно-политический журнал

 

На стройках Флориды

Просматриваю «Realty-Builder», газету NEFBA, ассоциации строителей и риэлторов северо-восточной Флориды, которая ведет свою деятельность в четырех округах: Clay, Duval, Nassau, St. Johns. Это небольшой уголок штата, но именно здесь идет наиболее интенсивное строительство жилья, возникают и растут новые поселения и анклавы в уже имеющихся городках (тоже недавно появившихся). Недаром в ассоциации числится около 1000 членов.

В газете сверкают снимки домов на продажу, радуют глаз планы живописных поселков, пестрят сообщения об открытии офисов, магазинов, школ, о том, что затеваются разнообразные любопытные проекты и так далее. К примеру, 9 марта состоится открытие второго аквапарка в Нокати, нашем невеликом городке (менее 10 тысяч жителей) – одного уже не хватает.

А в соседнем Beacon Lake – он начал заселяться лишь прошлой осенью – соорудили на въезде в поселок нечто вроде мощных каменных крепостей со стенами высотой метров 8-10. Не для обороны, нет, наоборот, для оживления пейзажа и привлечения покупателей – всем Флорида хороша, но очень уж плоская. Форты засыпали землей (кубометраж, как и объем работы, был весьма велик, но на это пошли), посадили наверху пальмы, кустарники и цветы, провели прогулочные дорожки, внизу стены обрамили пальмами и батареями фонтанов – и получились настоящие висячие сады Семирамиды!

Но помимо рекламно-глянцевого набора публикуется в газете информация о ходе дел в строительстве и продаже домов, одного из самых важных индикаторов американской экономики. В частности, приводится помесячная статистика выдачи разрешений на строительство домов в каждом из четырех округов раздельно плюс суммарный показатель. Дела идут неплохо, и в 2018 году таковых разрешений было выдано 9918 против 8870 в предыдущем. А в том году выдали больше, чем в 2016-м, то есть численность жителей региона растет.

К нам едут со всех концов Америки, я сам перебрался сюда менее трех лет назад из Нью-Йорка, а прошлым летом и дочь с зятем открыли в Нокати медицинский офис «Aesthetic Plus» – вместе с семьей медиков из Бруклина. «Наших» в городке уже более тридцати, а в группе Фейсбука «Русский Джексонвилл» под три тысячи человек. Что характерно, в ней жесткая модерация и каждый пост проходит проверку админом. Может быть, оно и к лучшему, но должен заметить, что наши – везде наши, во всех смыслах…

Лидирует по строительству округ Сент Джонс, в котором и располагается Нокати, – 4494 разрешения, чуть ли не половина от общего числа в четырех округах, хотя в соседнем Дувал жителей вчетверо больше. К Дувал относится Джексонвилл, а в этом городе под миллион жителей, и уже потому он не слишком привлекателен для людей, любящих тихую семейную жизнь. Им по душе небольшие поселки с хорошими школами, окруженные лесами и прудами, где нет проблем с парковкой, где можно завести множество детей и не бояться за них. Увы, по уровню преступности Джексонвилл в числе лидеров в США. Не знаю, связано ли это с тем, что среди жителей более 30% афроамериканцев, но многим связь кажется очевидной – и они предпочитают одноэтажную Америку.

Важную роль играет климат. Во время грандиозного январского похолодания, когда арктический воздух выстудил всю Америку и в Миннесоте доходило до минус 55С, единственным оазисом плюсовых температур осталась Флорида. Даже Джорджию, до которой всего сорок миль, заносило снегом, а у нас лишь на одну ночь похолодало до плюс 1С с легким заморозком на почве. Еще один важный фактор – недорогие, в отличие от южной Флориды, дома и низкие налоги на недвижимость.

Едут люди не бедные (раз дом по карману), но и не богатые. Те селятся на побережье, на First Coast. Они покупают дорогие особняки в пляжно-курортных Джексонвилл-Бич, Понте Ведра Бич и Сограсс, где доступ к берегу на протяжении многих миль закрыт домами стоимостью от двух, как минимум, миллионов. Но таких ньюкомеров, естественно, не так уж много. Зато налицо связь между большим строительством и политическими предпочтениями. Флорида издавна республиканский штат, но по мере роста населения за счет приезжих и подрастающих у них детей (три, четыре ребенка в этих краях норма) ситуация меняется. Так, на прошлых президентских выборах во Флориде шло невиданное по напряжению электоральное сражение, явка была одной из самых высоких в стране, и сторонники Трампа победили с минимальным перевесом.

Округ Дувал всегда считался консервативным, но ныне среди избирателей 41% демократов и 36,8% республиканцев. Наш Сент Джонс это один из богатейших округов Флориды и его Понте Ведра Бич и Сограсс известны не только ресортами, но и как центры большого гольфа и мужского профессионального тенниса, а Сент Огастин, старейший город США, – центр притяжения туризма. Округ был еще более республиканским, чем Дувал, но по мере появления множества новых селений и связанного с этим роста среднего класса он также демократизируется.

Что касается строек, то работают здесь быстро. К примеру, Дэниел Парк, новый анклав примерно на сотню домов, прилегающий к центру Нокати, начали застраивать в декабре 2017, а сейчас в нем осталось не более десятка свободных участков. Очень выгодной для компаний-застройщиков практикой является работа на заказ, когда покупатель заранее выплачивает стоимость участка и дома. Это позволяет экономить на процентах за банковские кредиты.

Чтобы привлечь клиентов застройщики возвели в Нокати анклав из нескольких трехэтажных кондо с небольшими квартирами, которые сдают тем, кто уже заказал дом, нашел работу и ожидает новоселья, что может занять около полугода или немного больше. Затея оправдала себя: первых жильцов там приняли этой осенью, на последние здания еще наносятся завершающие мазки, а около трети из примерно полутора сотен квартир уже заселены. Недаром по соседству вовсю работает новенький self-storage.

Строят и рядом с нашим небоскребом, капитальным 4-этажным кондо, самым высоким зданием городка. Один за другим возводят таунхаусы на 4-6-7 апартаментов в трех уровнях, со встроенным гаражом. Всего их поставят около десятка, что нас не слишком радует – в бассейне будет тесно, да и компактор вряд ли справится с мусором. Однако с лета стало заметно замедление. Первый коттедж вырос за пять месяцев, и его квартиры сразу ушли (эти дома компания возводит на свои средства). Второй, начатый в конце июня, сдали в декабре, а последнюю его квартиру купили в январе – рядом с коттеджами стоят щиты, указывающие, какие апартаменты проданы. А вот следующая пара коттеджей и строится дольше (еще с июля, но до финиша явно не менее месяца, а то и двух) и раскупается хуже – в одном ушли три квартиры из семи, в другом вообще одна.

На иных стройплощадках наблюдается то же самое. И не только в Нокати. По данным «Realty-Builder», в ноябре продажи в указанных четырех округах упали на 2,9% по сравнению с ноябрем 2017, тогда как средняя цена дома выросла на 3,4% и достигла $258,803. В годовом же исчислении дома подорожали на 7,8%. По-видимому, средняя цена формируется за счет менее требовательных округов Клей и Нассау. В соседних с нами поселках минимальная цена начинается с $285 тысяч.

Причиной спада продаж стало основательное (более чем на 30%) подорожание дерева, главного здешнего конструкционного материала. Таковы издержки тарифной войны с Канадой. Причем застройщики и девелоперы, ощущая падение спроса, изо всех сил сдерживают рост цен на жилье – его темпы ниже, чем темпы подорожания участков и роста ставок по ипотечным кредитам, которое стало вторым и весьма ощутимым негативным фактором.

В итоге, если в первом полугодии в данных округах было выдано 5106 разрешений на строительство, то во втором 4812, причем самыми слабыми оказались ноябрь и декабрь. В Нассау в декабре выдано 49 пермитов, тогда как в январе было 110, в округе Клей 18 и 127 соответственно. В сумме по четырем округам их количество за два последних месяца ушедшего года составило 1283 по сравнению с 1351 за аналогичный период 2017 года.

Эксперты NEFBA успокаивают, мол, ничего страшного не происходит, ситуация отнюдь не напоминает кризис десятилетней давности, просто рынок адаптируется к новым реалиям. И хотя на текущий год они прогнозируют дальнейшее замедление продаж, все же надеются на небольшой рост. Боюсь, однако, что успокаивают они сами себя, ибо финальный аккорд 2018 года был не похож на мажорный, а указанные негативные факторы продолжают действовать.

Юрий Кирпичев