Цены на жилье в России стремительно падают, раздутый пузырь лопается

Времена, когда, продав доставшуюся в наследство от бабушки квартиру в екатеринбургской хрущевке, можно было купить недвижимость за границей, стремительно уходят в прошлое. Согласно исследованию аналитиков портала N1.Ru, в 2015 году квартиры в уральской столице в среднем подешевели на 37,4% в долларах и на 28% в евро. Эксперты считают, что это не предел, и по-прежнему вкладывать в валюту выгоднее, чем в недвижимость.

  Исследование изменения цен на недвижимость в Екатеринбурге в прошлом году как в рублях, так и в валюте, проведенное аналитиками N1.Ru, еще раз подтвердило, что инвестиции в покупку квартир, офисов и земли – неэффективны и рискованны.

Квартиры практически во всех районах Екатеринбурга в прошлом году (декабрь 2014 года к декабрю 2015 года) подешевели. В среднем по городу – на 6,2% в рублях, на 37,4% в долларах и на 28% в евро. Эти подсчеты основаны на ценах предложения. Однако, по данным N1.Ru, цена менялась неравномерно. Например, в центре стоимость жилья даже выросла на 0,6% в рублях (то есть в валюте упала меньше - ЭР).

Надо отметить, что неудачность вложений в недвижимость определяется не только этим снижением. Чаще всего инвестиционное жилье сдают в аренду. Но и арендные ставки в прошлом году серьезно снижались практически во всех частях Екатеринбурга. Ярким исключением, по подсчетам аналитиков, стал микрорайон Парковый, где в прошлом году аренда подорожала на 13,8%. Возможно, нетипичные изменения связаны с небольшим числом предложений о сдаче жилья в данной местности, что и повлияло на статистику, которая в данном случае не отражает действительности. В среднем же по Екатеринбургу наем жилья подешевел в прошлом году на 11%.

  Принесли потери и вложения в коммерческую недвижимость, а также землю. Так, земельные участки в среднем подешевели на 16,6% в рублях, 40,7% в долларах и 31,2% в евро. Парковки потеряли в цене 5,9% в рублях, 33,2% в долларах и 22,4% в евро.

  Дорожали в Екатеринбурге только гаражи – на 6,6% в рублях. Этот феномен эксперты объясняют отчасти тем, что гаражи часто используются под коммерческие нужды, то есть как склады. При этом стоят они существенно дешевле.  Несмотря на то, что паркинги в прошлом году дешевели, их аренда выросла в среднем на 3,4%, что немного компенсировало потери владельцев.

  Независимый аналитик Константин Селянин полагает, что снижение цен на недвижимость в Екатеринбурге в прошлом году было более существенным. По его мнению, рублевая цена квадратного метра во время реальных сделок упала на 15-25%. Существенное снижение цен на недвижимость в долларах и евро, по его мнению, показывает истинную динамику на рынке. «Это показывает, что времена, когда можно было продать оставшуюся в наследство от бабушки квартиру и купить дом в Гоа, прошли, - комментирует эксперт. - Кроме того, это показывает абсурдность инвестиций в жилье, о чем я давно говорил». Купить валюту было бы и проще, и гораздо выгоднее.

  Константин Селянин полагает, что цены на жилье в уральской столице значительно раздуты и далеки от реального платежеспособного спроса населения, поэтому они будут снижаться и дальше.

Рыночные цены отрываются от фундаментальных в тот момент, когда покупатели начинают инвестировать в жилье не для собственных нужд или для сдачи его в аренду, а с целью его перепродажи, поскольку ожидают дальнейшего удорожания недвижимости. Это и есть зарождение спекулятивного пузыря.

Если взять среднегодовые темпы роста цен на недвижимость в минувшем десятилетии, то в Ирландии они составили 9 процентов, в Великобритании 8, в Испании 7. И это - реальный рост цен, очищенный от инфляции. На этом фоне 2 процента в Германии представляются очень скромным показателем. В России же с 2001 по 2007 год недвижимость дорожала примерно на 12 процентов в год.

Сам по себе рост цен на недвижимость - не главный показатель, поскольку удорожание жилья может быть связано с фундаментальными факторами, например, ростом доходов населения. Надо всегда смотреть туда, откуда исходит угроза. Это кредитная сфера. Рост цен опасен прежде всего тогда, когда он финансируется заемными деньгами. Особенно важно соотношение кредита к доходу. А еще опасно, когда государство вводит льготы для людей, покупающих жилье, подстегивая спрос на ипотечные кредиты.

Сбербанк, выдающий более половины ипотеки, поднял ставки до 14,5-16% годовых, но люди готовы занимать по любой цене.

У россиян вымывают последние сбережения, нагнетая панику, предлагают вкладывать деньги в покупку жилья, которое скоро начнет обесцениться. Предупреждений о том, что квадратные метры переоценены как минимум вдвое, никто не слушает.

Та «реклама», которую публикуют в массовом порядке многие известные издания, очень похожа на заказ со стороны застройщиков. Она рассчитана на то, чтобы народ вложил деньги в строящиеся дома и таким образом фактически профинансировал строительство. Причем без гарантии, что эти дома будут достроены и застройщики не обанкротятся в случае кризиса. Или просто не исчезнут в неизвестном направлении, вместе с деньгами людей, которые пополнят широкие ряды российских «обманутых дольщиков».